

文/言叔聚合财富
12月15日,国家统计局公布了11月份房地产数据,看完之后我只想说两个字:扎心!
最关键的是,调整力度还在加深。
结论就一句话:
调整进入了深水区。
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先看最扎心的数据。
国家统计局披露,1-11月全国房地产开发投资78591亿元,同比下降15.9%;其中住宅投资60432亿元,下降15.0%。

我不断强调过,房地产开发投资增速反映的是一级市场的拿地与开工情况,这一数值自2022年4月份转负以来,就一直没有回过正。
今年一季度,调整幅度有所收窄,但4月份再次回到了两位数下行状态,之后跌幅不断扩大。到11月份,跌幅已经扩大至年内最大,也是本轮房地产全面调整以来的最大幅度。
按照目前的数据与跌幅趋势来看,今年全年房地产开发投资规模大概率跌破8.5万亿。
财政部公布的卖地收入数据,更是让人倒吸一口凉气。
财政部披露的数据显示,我们的卖地收入见顶于2021年,当年全国土地出让收入8.7万亿。2022年跳水至6.69万亿元,2024年降至48699亿元,相比于2021年的高点,下降了44%。

今年前10个月卖地收入进一步降至24982亿元,全年卖地收入大概率跌破3万亿。
这是什么概念?
从8.7万亿到3万亿,短短三年时间,地方政府的\"钱袋子\"缩水了65%!
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第二个让人心惊的数据是商品房销售额。
国家统计局披露,1-11月份新建商品房销售面积78702万平方米,同比下降7.8%;新建商品房销售额75130亿元,下降11.1%。

自2021年以来,商品房销售面积与销售额一直在下跌,也从未回正过。
去年跌幅在不断收窄,到今年春节月份,跌幅收窄至10%以内。
但今年4月份是分水岭聚合财富,从4月份开始无论是商品房销售面积还是销售额,跌幅均在扩大。
销售额跌幅终于在11月份再次进入了两位数下降状态,这是今年内首次。
全国商品房销售面积和销售额同样是在2021年见顶,2022年跳水至\"双13\",2023年跌至\"双11\"。
2024年,新建商品房销售面积97385万平方米,比上年下降12.9%。新建商品房销售额96750亿元,下降17.1%,其中住宅销售额下降17.6%。
以此估算,今年全年商品房销售面积与销售额会跌破\"双9\",进入\"双8\"。也即商品房销售面积降至8亿多平方米,销售额降至8万多亿元。
分大区域来看,东部、中部、西部、东北,无论是房地产投资、商品房销售面积还是销售额,调整幅度都在逐渐加深。
前11个月,房地产投资东北跌幅最大,同比下跌了25.9%。
其次是东部、中部,跌幅都在两位数以上。前11个月商品房销售面积与销售额,均是东部跌幅最大,而且都是两位数下行。
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从上面的数据还可以看到,目前商品房销售额下降速度与幅度,远大于商品房销售面积。
其在现实世界的投影,便是房价调整速度在加快、加深。
和销量转折点一样,也是从4月份开始。
国家统计局披露的数据显示,2024年4月,新房价格环比上涨城市数量为22个,较上月减少2城;下跌城市有45个,较上月增加4城。
二手房价格方面,有5城房价环比上涨,较上月减少5城;下跌城市64个,较上月增加8城。
到了11月份,70个大中城市中,新房环比上涨城市数量8个,比上月多2个,合肥、襄阳环比领涨全国,无锡领跌。二手房价格无论环比还是同比,继续全线下降,其中扬州、北京领跌全国。
底,何时出现?
从目前的数据和形势来看:商品房销量可能快要见底,但房价仍看不到止跌的迹象。
中央经济工作会议对房地产的表述是:
着力稳定房地产市场,因城施策控增量、去库存、优供给,鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。
深化住房公积金制度改革,有序推动\"好房子\"建设。加快构建房地产发展新模式。
与去年提法相同的是,明年鼓励回购商品房用于保障房,加快构建房地产发展新模式等。最大的不同在于:没有再提及\"止跌\"。
没有再提及止跌,可能暗含的意思是,经历了今年的大调整后,我们的商品房销量差不多要进入筑底阶段了。
按照前11个月的销量规模与跌幅来看,今年全年商品房销售面积和销售额大概率会跌至\"双8\"。“双8”,可能就是乐观预测下的底,不乐观的话,也最多跌至\"双7\"。
毕竟,房子折旧带来的改善型需求,以及仍有一些的增量需求,差不多要与当下的销量进入动态平衡。
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回顾历史,中国房地产市场经历过多次调整,但这次真的不一样了。
过去的调整,往往是政策调控导致的短期波动,市场很快就能恢复。但这次是供需关系的根本性变化。
从需求端看,人口红利正在消退,城镇化速度放缓,住房需求从\"有没有\"转向\"好不好\"。
从供给端看,过去几十年积累的库存需要时间消化,开发商的高杠杆模式难以为继。

更重要的是,政策思路也在发生变化。从过去的\"稳房价\"转向现在的\"稳市场\",从需求端调控转向供给端改革。
中央提出的房地产发展新模式,核心是\"租购并举\",加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求,支持城乡居民多样化改善性住房需求。
这意味着房地产市场正在从过去以投资为主导的模式,转向以居住为主导的新模式。
这个过程必然是痛苦的,但也是必要的。
房地产市场的深度调整,最受冲击的是地方政府财政。卖地收入从8.7万亿跌到3万亿,这个缺口怎么补?

从各地实践来看,主要有几个方向:
一是盘活存量资产,加大基础设施REITs发行力度;
二是发展产业,培育新的经济增长点;
三是中央转移支付,加大对困难地区的支持力度。
但最根本的还是要摆脱对土地财政的依赖,建立可持续的地方财政体系。
这个过程会很痛苦,但也是必经之路。
作者:言叔,资深财经评论员,坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我,用不一样的视角看世界。
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